Разрешение на строительство

Опытный застройщик наверняка скажет, что разрешение на строительство объекта – один из основополагающих ненормативных документов, если не самый основополагающий в строительном деле.

Обратимся к Градостроительному кодексу РФ. Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Предвосхищу Ваш вопрос: «А что можно строить и без Разрешения?!». Можно, но редко и мало. Об этом ниже.

Итак, с момента получения Разрешения на строительство можно загонять на площадку бульдозеры, наводнять ее мускульной силой монтажников и интеллектуальной – прорабов и инженеров. Это время «Ч», к которому (не раньше и не позже!) должны реализовываться Ваши контракты на поставку бетона и кирпича, завоз бытовок и т.д. Очевидно, что несвоевременность в получении Разрешения чревата пренеприятнейшими издержками (простой техники, штрафы и угроза сноса, если вы все же решитесь строить без Разрешения) и общим удорожанием строительства.

Архитектурная мастерская «Живая Фигура» организует процесс проектирования и, что важно, получения разрешения на строительство таким образом, чтобы полностью исключить необязательные издержки заказчика, удорожающие строительство.

Как получить разрешение на строительство?

Мы приведем основные моменты, связанные с получением разрешения.

Перечень необходимых документов для получения разрешения на строительство объекта ИЖС невелик и включает в себя: заявление о выдаче разрешения на строительство, градостроительный план земельного участка, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС.

Сложнее обстоит дело с разрешением на строительство коммерческой недвижимости. Здесь перечень намного больше, а сложность документации с ИЖС даже не соизмерима:

Заявление о выдаче разрешение на строительство; выписка из ЕГРИП, ЕГРЮЛ, градостроительный план земельного участка; в случае выдачи разрешение на строительство линейного объекта — реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории; положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии с ГрК РФ; положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ГрК РФ; положительное заключение экологической экспертизы проектной документации, в случаях, предусмотренных ГрК РФ; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции; согласие всех правообладателей объектов капитального строительства в случае реконструкции такого объекта; свидетельство об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Кроме этого, застройщику необходимо представить материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительную записку;

б) схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схему планировочной организации земельного участка, подтверждающую расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

з) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 ГрК РФ.

Напуганы сложностью? Действительно перечень выглядит солидно и устрашающе, но только не для профессионалов, которые работают в области строительства. К таким, безусловно, относится и ООО «Архитектурная мастерская «Живая Фигура», способное выполнить все согласования с целью получения Разрешения на строительство Вашего объекта.

АМ «Живая Фигура» со всей ответственностью подходит к вопросам проектирования – ключевым, при получении разрешения на строительство. Мы сопровождаем весь процесс получения Разрешения, а не ограничиваемся просто выдачей проекта на руки. Таким образом, АМ «Живая Фигура», помимо чисто технических вопросов, решает и административные, избавляя заказчика от множества бюрократических хлопот и издержек, с ними связанных.

Вернемся к началу статьи: «так можно ли строить вообще без Разрешения?». Тут два варианта – законный и запредельно рисковый.

Законный.

ГрК допускает строительство без получения Разрешения в следующих случаях:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр.

Не находите здесь возможности отстроить многоэтажный офис? Немудрено! Исключения лишь подтверждают правило – разрешение на строительство обязательный документ!

Что касается рискового сценария, то здесь все просто.

Согласно ст. 222 ГК РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные, без получения на это необходимых разрешений являются самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Выходит, что лицо, создавшее объект капитального строительства, серьёзнейшим образом поражается в правах: не может сдать его в аренду, впустить туда эксплуатантов, подключить к коммуникациям, застраховать и т.д. Более того, по иску органов местного самоуправления такую постройку гарантированно снесут без возмещения застройщику убытков.

В чем же тогда риск, если все так беспросветно? Статья 222 ГК допускает признание судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Выходит, что застройщику, чтобы убедить суд в своей правоте, придется выполнить все те же действия и собрать те же документы, что и при получении Разрешения на строительство. Но поверьте опыту ООО «Архитектурная мастерская «Живая Фигура»: это обойдется на порядок дороже и займет гораздо больше времени чем при получении Разрешения. При этом гарантий, что здание все же не снесут никто не даст!

ООО «Архитектурная мастерская «Живая Фигура» готово к выполнению проектных работ и к получению для Вас разрешения на строительство любых объектов!